本文是一篇財務管理論文，本文從加強合同管理和審核，提高財務人員的職業(yè)能力，完善信息披露，及時反饋實務中存在的問題等四個方面提出了改進意見，以期房地產(chǎn)企業(yè)能夠適應新準則帶來的變化，在新收入準則的應用下得到更好的發(fā)展。

第一章緒論

第一節(jié)研究背景以及研究意義

一、研究背景

收入作為影響企業(yè)業(yè)績指標的六大會計要素之一，其對企業(yè)的發(fā)展乃至整個市場都至關重要。為保證會計信息真實可靠地反映收入相關信息，如何規(guī)范收入的確認和計量成為世界各國普遍關心的問題。

財務會計準則委員會（以下簡稱FASB）和國際會計準則理事會(以下簡稱IASB)，在2014年5月28日聯(lián)合發(fā)布了國際財務報告準則第15號（以下簡稱IFRS 15）。2017年7月，我國財政部為跟進國際會計準則步伐，同時滿足國內(nèi)企業(yè)對收入改革需要，故而對現(xiàn)行的收入準則進行相應修訂，將建造合同和收入合并為一項新的會計準則（即新收入準則）。新收入準則按企業(yè)發(fā)展狀況和上市地點主要分為三種情況：同時在境內(nèi)外上市的企業(yè)于2018年開始實施；境內(nèi)上市的企業(yè)于2020年開始實施；其他未上市的企業(yè)于2021年開始實施。該文寫作時間為2022年至2023年，恰逢新收入準則在國內(nèi)全面執(zhí)行的初期，同時也是執(zhí)行該準則的關鍵時期。

通過探討研究新收入準則的具體內(nèi)容、應用指南和基本案例，本文認為，新收入準則對很多行業(yè)都有影響，尤其是房地行業(yè)。由于土地的獲取、房屋的建設和銷售，都是一個漫長的過程，相對于其他行業(yè)來說比較特殊。

房地產(chǎn)企業(yè)一般采用預售模式，在舊有的準則下，通常是在房屋竣工驗收合格且交付后，才能對收入進行確認和計量。而且新的收入準則已經(jīng)做了很多改變，對收入的確認要求也更高。例如，收入確認模型由風險報酬轉變?yōu)榭刂茩噢D移；收入時點的規(guī)定更加明確；更加注重合同的管理，履行義務等等。

第二節(jié)國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

一、國外研究現(xiàn)狀

（一）國際收入準則變更現(xiàn)狀研究

在IFRS 15頒布之前，一些國外學者就通過學習研究準則的相關內(nèi)容和應用，提出了相應的看法。Bohusova和Nerudova（2009）指出，美國因對特殊行業(yè)和交易有過多指導意見，導致其看法各不相同。Steel（2012）指出由于US.GAAP中有大部分實質相同的交易，卻沒有采用統(tǒng)一的標準和辦法，導致企業(yè)間的可比性有所降低。Jones·Jefferson P、Pagach·Donald（2013）提出了與IFRS 15和新收入準則相同的“新的五步收入確認流程”。IFRS 15出臺后，部分國外學者對IFRS 15進行了更為深入的探討。Ciesielski·Jack T、Weirich·Thomas R（2015）認為，以合同為基礎來確認收入，從根本上對收入的確認進行了變革，將對企業(yè)產(chǎn)生重大影響。Schmutte·James、Duncan·James R（2016）通過實驗，將新收入準則理論應用到模擬的一個收入確認的案例中，并在此基礎上，做出指導并提出相關注意事項。

（二）新收入準則對房地產(chǎn)行業(yè)影響的研究現(xiàn)狀

Theresa F.Henry(2019)認為，新收入準則對企業(yè)運營模式的影響各不相同，因此將多種業(yè)務類型加入合同后影響很大。Milan Van Wyk（2020）認為，在執(zhí)行新的收入準則時，要求房地產(chǎn)企業(yè)先將業(yè)務類別按“合同”特性歸類，然后才能更好地確認收入，因此對其定價也有更高的估算要求。Howard(2019)認為，新收入準則的實施，會對房地產(chǎn)行業(yè)的相關數(shù)據(jù)產(chǎn)生影響，所以對投資者而言，面對該影響應當謹慎對待。

第二章基本概念及理論基礎

第一節(jié)基本概念

一、房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)通常泛指在我國境內(nèi)從事房地產(chǎn)的投資開發(fā)建設、運營、管理及其售后服務等各種社會性的經(jīng)營活動，并以營利為目的的自主經(jīng)營、獨立核算的社會性經(jīng)濟組織。

二、收入

收入是指包括日常和非日常經(jīng)營活動在內(nèi)的，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的經(jīng)濟利益的總流入。根據(jù)分類方式的不同，可以將其分為以下類型：按經(jīng)營類型的不同，可以將收入劃分為三類：即銷售商品、提供勞務和讓渡資產(chǎn)使用權；按照企業(yè)經(jīng)營業(yè)務的主次，可以劃分為主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。本文認為的收入，是指在日常經(jīng)營活動中獲得的，從房地產(chǎn)企業(yè)角度來分析，就是通過銷售產(chǎn)品、提供勞務以及工程建設等各方面經(jīng)營活動收入的總和。

三、房地產(chǎn)企業(yè)收入

房地產(chǎn)企業(yè)收入是指房地產(chǎn)公司在日常經(jīng)營活動中，包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入的經(jīng)濟利益的總流入。房地產(chǎn)行業(yè)的主要收入來源包括商品房銷售、出租等經(jīng)營活動產(chǎn)生的收入；其他業(yè)務收入是指房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的，包括物業(yè)服務、土地出租、建材銷售等取得的除主營業(yè)務以外的其他收入。

“實現(xiàn)原則”是確認營業(yè)收入的根本準則，而房地產(chǎn)公司在確認收入時，也應當遵循這一原則。在確定收入時，必須符合以下兩點：一是經(jīng)營活動已經(jīng)完成或基本完成且能夠為企業(yè)帶來收益；二是已與客戶達成交易，對于客戶所繳納的款項，公司有權向客戶收取。在房地產(chǎn)公司的會計政策中，對收入的確認存在著不同的規(guī)定，比如萬科將其定義為在公司履行了合同中所承擔的履行責任，也就是當客戶取得控制權時確認收入；碧桂園與其表述相似，即在向客戶轉讓商品所有權時確認收入。根據(jù)合同條款和法律規(guī)定，決定商品的控制權是在某段時間或某個時點被轉讓的，盡管表達方式不盡相同，但都貫徹收入確認的基本要求。

第二節(jié)理論基礎

一、經(jīng)濟后果理論

William·Ｒ·Scoot強調(diào)，經(jīng)濟后果是指選定的會計政策會對企業(yè)的價值有一定的影響。從經(jīng)濟后果理論的角度來看，企業(yè)制定的會計政策會產(chǎn)生數(shù)據(jù)的變化，從而影響到企業(yè)的管理者、信息使用者，尤其是投資者的決策。

一般情況下，正向經(jīng)濟后果會導致企業(yè)的收入和利潤增加，而新收入準則如果對企業(yè)的發(fā)展也會產(chǎn)生這些效應，那么不僅促進企業(yè)蓬勃發(fā)展，更會對整個行業(yè)產(chǎn)生積極的影響。因此，新收入準則的執(zhí)行是否存在這種經(jīng)濟后果，對企業(yè)乃至整個行業(yè)都顯得尤為重要。本文將運用經(jīng)濟后果理論，通過比較分析法和案例分析法，采用經(jīng)濟后果理論來探討實施新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響。

二、會計信息質量理論

會計信息質量要求是使財務報告提供高質量的會計資料，供投資者、決策者等有關資料需要者參考。其主要包含了可靠性、可比性、及時性等八個方面。

根據(jù)新收入準則的要求，企業(yè)應根據(jù)實際經(jīng)營情況，以及與客戶的交易情況，在確認和計量收入時，如實地將收入確認、計量等有關信息記載和披露在財務報表中，以保證收入的真實性和會計資料的完整性和可靠性。

我國房地產(chǎn)行業(yè)的財務信息質量問題，就是因為房地產(chǎn)行業(yè)本身的特殊性導致的。建筑周期長，項目開支多，資金消耗量大，資產(chǎn)負債率高等，往往是房地產(chǎn)項目開發(fā)的特點。正是這些特點給某些人帶來了徇私舞弊空間，也使其信息失真，進而影響企業(yè)的會計信息質量。因此，新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)的財務信息披露有了更嚴格的規(guī)定。同時，新收入準則也使得房地產(chǎn)公司的財務報表更加貼近實際，減少信息失真的情況，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息質量。

第三章 我國新舊收入準則的比較 ................................... 12

第一節(jié) 我國收入準則修訂動因及內(nèi)容 ............................. 12

一、我國收入準則修訂歷程與動因 ......................... 12

二、新收入準則的主要內(nèi)容 ............................. 13

第四章 碧桂園案例介紹 .................................... 25

第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)概述 ..................................... 25

一、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 ................................. 25

二、房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務流程 ............................... 26

第五章 新收入準則對碧桂園財務指標的影響分析 ............................ 35

第一節(jié) 相關財務指標與數(shù)據(jù)選取說明 .......................... 35

第二節(jié) 新收入準則對碧桂園財務報表的影響 ....................... 36

第六章啟示及建議

第一節(jié)啟示

通過對上述碧桂園的案例分析，發(fā)現(xiàn)新收入準則對其資產(chǎn)負債表、利潤表和報表披露的影響，并進一步探討對財務指標的影響，同時總結出對其他房地產(chǎn)企業(yè)的相關啟示，具體如下：

一、加強財務指標真實性

通過對碧桂園的財務指標進行分析可以發(fā)現(xiàn)，在2017和2018年年間，新收入準則的初步實施，導致資產(chǎn)負債率上升，降低了流動比率，此外，企業(yè)的營運能力、盈利能力、每股收益和每股凈資產(chǎn)都有不同程度的提高。這是因為對收入時點的區(qū)分，收入得以提前確認，分攤了后續(xù)收入，導致收入增加，并結轉相應成本，增加合同資產(chǎn)和合同負債等相關科目，最終致使財務指標整體向好。

自2019年以來，隨著新收入準則的不斷推進，各項指標趨于平緩。各項財務指標在短暫上升后逐漸回落，但相比于新收入準則實施前，均有所提高并且更加穩(wěn)定。同時，經(jīng)上述分析可以看出，碧桂園和萬科整體發(fā)展穩(wěn)中有進，而融創(chuàng)在2021年，因高杠桿，高負債的發(fā)展模式，收入利潤紛紛下滑，債務高達萬億，陷入前所未有的危機之中。此外，新收入準則對企業(yè)的會計信息披露內(nèi)容、方式、時間等有明確具體的規(guī)定，壓縮了企業(yè)粉飾報表的空間，由此可以預見，新收入準則的實施，使得財務指標更加真實可靠，幫助財務數(shù)據(jù)使用者、管理者和投資者更加精準評估企業(yè)的發(fā)展狀況。

第七章結論及展望

第一節(jié)研究結論

本文以碧桂園為案例，通過文獻研究法，案例分析法和比較分析法，結合相關資料和數(shù)據(jù)，分析新收入準則對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響，得出以下結論：

首先，新收入準則的實施，使得碧桂園的整體收入確認時點得以提前。本文通過對碧桂園新收入準則的具體運用，對該企業(yè)收入確認時點進行區(qū)分，分別為按某一時段確認收入和按某一時點確認收入。其中，房地產(chǎn)開發(fā)符合在某一時段確認收入，并根據(jù)合同履行情況分期確認，建筑項目和其他這兩個項目的收入確認模式并未發(fā)生明顯變化，按某一時點確認收入，因房地產(chǎn)開發(fā)收入占碧桂園總收入的比例是97%，其中在一段時間確認收入占房地產(chǎn)開發(fā)收入的比例是27.8%，所以，新收入準則的實施對碧桂園的影響是重大的，會導致企業(yè)提前確認收入。

其次，通過分析碧桂園2017年度財務報告中新收入準則對資產(chǎn)負債表、利潤表和報表披露的影響，進一步分析對財務指標的影響，通過對新收入準則應用前后的自身縱向財務指標分析、以及與同行業(yè)萬科和融創(chuàng)的橫向對比分析，驗證了新收入準則的應用加強了財務指標的真實性，提升了會計信息質量，降低了企業(yè)盈余管理空間，幫助投資者進行投資決策。

最后，為了更全面、更快地推進新收入準則的普及和應用，房地產(chǎn)行業(yè)必須采取一些改善措施。針對以上所涉及的難點，本文從加強合同管理和審核，提高財務人員的職業(yè)能力，完善信息披露，及時反饋實務中存在的問題等四個方面提出了改進意見，以期房地產(chǎn)企業(yè)能夠適應新準則帶來的變化，在新收入準則的應用下得到更好的發(fā)展。

參考文獻（略）